L'ispettore non riesce a informare l'acquirente del vecchio cablaggio

D: Prima di acquistare la nostra casa, il nostro ispettore domestico ha detto che la casa ha un cablaggio Romex. Dopo essersi trasferito, il nostro elettricista ha installato un ventilatore a soffitto. Quando era in soffitta, trovò vecchi cavi con isolamento in tessuto e senza fili di terra. Ha detto che questo è scadente e ha raccomandato di ricablare la casa, che costerebbe migliaia di dollari. Quando abbiamo informato l'ispettore del suo errore, ha presentato un reclamo alla sua compagnia assicurativa, ma questa ha negato il reclamo perché il contratto di ispezione limita la responsabilità al rimborso del doppio dell'importo pagato per l'ispezione. Abbiamo qualche ricorso?

R: La tua situazione solleva alcuni problemi. Il primo è che i contratti di ispezione domestica spesso contengono un limite di responsabilità. Tali limiti non sono applicabili in tutti gli stati e gli ispettori spesso li includono semplicemente per evitare responsabilità per pretese futili.

Ad esempio, qualcuno potrebbe presentare un reclamo per problemi che esulano dall'ambito di un'ispezione domestica, come stabilità geologica o difetti che non erano visibili al momento dell'ispezione. In casi come il tuo, in cui il cablaggio obsoleto è visibile in soffitta e viene segnalato in modo errato dall'ispettore domestico, l'ispettore dovrebbe assumersi la responsabilità dell'errore.

Il rigetto della richiesta da parte della compagnia assicurativa è altamente sospetto, perché l'ispettore della casa si sbagliava. Lo scopo della polizza è quello di indennizzare l'ispettore per errori e omissioni. Il limite di responsabilità nel contratto di ispezione non è correlato alla copertura della compagnia assicurativa. Il rifiuto del reclamo può essere plausibile se i cavi sono in condizioni integre, poiché la sostituzione del vecchio cablaggio non è obbligatoria per legge solo a causa dell'età.

I vecchi cavi isolati in tessuto vengono comunemente definiti "non conformi alla legge". Ciò significa che non soddisfano gli attuali standard edilizi ma non sono soggetti ad aggiornamenti obbligatori perché erano legali quando originariamente installati. Se l'isolamento in tessuto è in condizioni deteriorate, sarebbe necessario un nuovo cablaggio.

Un'altra preoccupazione relativa ai vecchi cavi isolati in tessuto è la mancanza di cavi per la messa a terra. Anche questo è considerato "non conforme alla legge" in una casa più vecchia, ma è qualcosa che dovrebbe essere divulgato in un rapporto di ispezione della casa a causa di problemi di sicurezza con un impianto elettrico senza messa a terra. La mancata indicazione della mancanza di fondamento in un rapporto di ispezione domestica costituisce un'omissione significativa.

Un'ultima considerazione è se la completa divulgazione da parte del tuo ispettore domestico avrebbe modificato qualsiasi aspetto della transazione di acquisto. Se l'ispettore avesse rivelato che avete un isolamento in tessuto sul cablaggio, ciò avrebbe influenzato le vostre negoziazioni con i venditori? La maggior parte dei venditori non accetterebbe di ricablare la propria casa, anche se alcuni venditori potrebbero ridurre il prezzo. Molti venditori insisterebbero che la casa è vecchia e non sono tenuti ad aggiornarla agli standard attuali.

Se desideri perseguire la questione della responsabilità con il tuo ispettore della casa, potresti presentare un'azione in tribunale per controversie di modesta entità. Se l'ispettore si trova in pericolo legale, potrebbe fare pressione sulla sua compagnia di assicurazioni per riconsiderare la richiesta.

• Invia un'e-mail a Barry Stone, ispettore domestico certificato, all'indirizzo [email protected].

Distribuito da Action Coast Publishing